Plier sans rompre : investir dans l’immobilier en période d’incertitude économique

Sur les marchés mondiaux, le problème n’est pas la demande, mais plutôt où et comment y répondre. Dans des pôles matures comme la Virginie du Nord et Francfort, les hyperscalers tels qu’Amazon et Microsoft sécurisent leur capacité des années à l’avance, notamment pour des installations adaptées aux inférences en intelligence artificielle et cloud workloads. Ces actifs pourraient offrir résilience et pouvoir de fixation des prix. Mais les installations dédiées à de l’IA plus intensif en calcul — souvent situées dans des régions à faibles coûts et riches en énergie — présentent des risques liés à la fiabilité du réseau électrique, à la scalabilité et à l’efficacité des coûts à long terme.

Alors que les marchés centraux peinent à répondre à la demande, les capitaux se dirigent vers la périphérie. En Europe, les pénuries d’électricité et les retards d’obtention de permis, combinés aux exigences de faible latence et de souveraineté numérique, forcent un déplacement des centres traditionnels vers des villes émergentes de niveau 2 et 3 comme Madrid, Milan et Berlin.Ces data centres offrent un potentiel de croissance, mais les lacunes en matière d’infrastructure, la diversité des cadres réglementaires et les risques liés à l’exécution nécessitent une approche plus proactive et adaptée aux réalités locales.

Dans la région Asie-Pacifique, l’accent est mis sur la stabilité et la scalabilité. Des marchés comme le Japon, Singapour et la Malaisie continuent d’attirer les capitaux, portés par la solidité de leurs cadres juridiques et la profondeur de leurs institutions. Les investisseurs y privilégient les actifs capables de prendre en charge des charges de travail hybrides et de répondre à l’évolution des pratiques environnementales, sociales et de gouvernance (ESG), même si les coûts augmentent et que la réglementation se renforce.

À mesure que l'infrastructure numérique devient un pilier de la performance économique, le succès reposera non seulement sur la capacité, mais aussi sur l’aptitude à gérer la complexité réglementaire et opérationnelle, à surmonter les contraintes liées au foncier et à l’énergie, et à concevoir des systèmes résilients, évolutifs et optimisés pour un avenir distribué, fondé sur les données et économe en énergie.

Habitat : une demande durable, des risques divergents

Le secteur résidentiel continue d’offrir un potentiel de revenus et une demande structurelle. Les tendances démographiques favorables – telles que l’urbanisation, le vieillissement de la population et l’évolution des structures familiales – continuent de soutenir la demande à long terme. Mais le paysage de l’investissement reste fragmenté. Les cadres réglementaires, les pressions sur l’accessibilité financière et les interventions politiques varient considérablement, obligeant les investisseurs à agir avec prudence.

La demande de logements locatifs reste forte sur les marchés mondiaux, soutenue par des prix de l'immobilier élevés, de forts taux hypothécaires et l’évolution des préférences des locataires. Ces dynamiques allongent les cycles de vie des locataires et stimulent l’intérêt pour les logements multifamiliaux, les programmes "build-to-rent" (BTR) et les logements destinés aux travailleurs.

Le Japon se distingue par une combinaison de migration urbaine, de logements locatifs abordables et d’une forte présence institutionnelle – offrant un marché résidentiel stable et liquide pour les investissements à long terme (voir Figure 2).

Pourtant, les marchés ne sont pas homogènes. Dans certains pays, les plateformes institutionnelles connaissent une croissance rapide. Dans d’autres, les préoccupations liées à l’accessibilité financière ont entraîné des problèmes réglementaires. Cela inclut un durcissement des régulations sur les loyers, des restrictions de zonage, ainsi qu’une surveillance politique accrue des propriétaires institutionnels, notamment dans les zones où l’accès au logement est devenu un sujet sensible dans le débat public.

Le logement étudiant s’est imposé comme un créneau attractif, soutenu par la croissance des inscriptions et une offre limitée. Les résidences étudiantes spécialement conçues bénéficient d’une demande prévisible et d’une base croissante d’étudiants mobiles à l’international. La sous-offre structurelle, des tendances démographiques favorables et l’attrait durable de l’enseignement supérieur, notamment dans les pays anglophones, continuent de soutenir cette classe d’actifs.

Cependant, les dynamiques régionales restent importantes. Aux États-Unis, la demande reste forte autour des universités de premier plan, bien que des inquiétudes grandissent quant au fait que des politiques de visa plus strictes et un climat politique moins accueillant pourraient freiner les arrivées futures d’étudiants internationaux. En revanche, des pays comme le Royaume-Uni, l’Espagne, l’Australie et le Japon connaissent une demande croissante, soutenue par des régimes de visa plus favorables et un développement des réseaux universitaires.

Dans l’ensemble du secteur résidentiel, les investisseurs doivent allier une conviction globale à une connaissance approfondie du contexte local. L’évolutivité opérationnelle, la maîtrise des réglementations et la compréhension des dynamiques démographiques prennent une importance croissante, car elles sont au cœur de la création de valeur durable dans un secteur essentiel, en constante évolution et complexe.

Logistique : Toujours en mouvement

L’immobilier industriel, comprenant les entrepôts, les centres de distribution et les plateformes logistiques, est devenu un pilier de l’économie moderne. Autrefois considéré comme un secteur utilitaire marginal, il occupe désormais une place centrale à l’intersection du commerce mondial, de la consommation numérique et de la stratégie des chaînes d’approvisionnement. Son attrait reflète l’essor du commerce en ligne, la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement via le "nearshoring" (relocaliser la production à proximité des marchés finaux), ainsi que la demande incessante pour des livraisons plus rapides.Bien que la forte croissance des loyers des dernières années ralentisse, les propriétaires dont les baux arrivent à échéance restent en position favorable. Le capital institutionnel continue d’affluer, en particulier dans des segments de niche tels que la logistique urbaine et le stockage frigorifique.

Pourtant, les perspectives du secteur sont de plus en plus influencées par la localisation géographique et le profil des locataires. À travers les régions, certains thèmes récurrents se dégagent. Premièrement, les routes commerciales continuent d’évoluer. Aux États-Unis, par exemple, les ports de la côte Est et les centres intérieurs tirent parti du reshoring et du déplacement des routes maritimes. Cela reflète une tendance mondiale plus large : les actifs situés à proximité des principaux corridors logistiques — qu’il s’agisse de ports, de terminaux ferroviaires ou de centres urbains — bénéficient d’une prime.Même dans ces zones privilégiées, l’élan locatif s’est toutefois ralenti, les locataires se montrant plus prudents, les décisions étant reportées, et une nouvelle offre menaçant de dépasser la demande dans certains corridors.

Deuxièmement, la demande urbaine transforme le secteur de la logistique. En Europe et en Asie, les locataires privilégient la proximité des consommateurs et la durabilité, ce qui stimule l’intérêt pour les sites d’implantation en zones urbaines denses ainsi que pour les installations certifiées écologiques. Pourtant, les obstacles réglementaires, les inégalités dans la demande et la hausse des coûts de construction mettent la patience des investisseurs à rude épreuve. Alors que le Japon et l’Australie enregistrent toujours une absorption solide, la surabondance d’offres dans des villes comme Tokyo et Séoul a freiné la croissance des loyers — bien que les fondamentaux à long terme restent solides.

Enfin, les capitaux font preuve d’une sélection plus rigoureuse. Les actifs core situés dans des emplacements de premier choix continuent de susciter un fort intérêt, tandis que les actifs secondaires font l’objet d’un examen de plus en plus attentif. L’incertitude liée aux politiques commerciales, l’inflation et le risque de crédit des locataires renforcent l’attention portée à la qualité, tant de l’emplacement que du bail. Les fondamentaux de l’industrie restent solides, mais à mesure que le secteur mûrit, les décisions d’investissement deviennent plus complexes, nuancées et spécifiques à chaque région.

Commerce de détail : une vigueur sélective dans un paysage transformé

L’immobilier commercial a entamé une phase de résilience sélective, caractérisée par la nécessité, l’emplacement et la capacité d’adaptation. Autrefois maillon faible de l’immobilier commercial, ce secteur a retrouvé des bases plus solides, porté par l’attrait durable des formats axés sur les services essentiels. Les centres commerciaux ancrés autour des supermarchés, les parcs commerciaux et les boutiques situées dans les artères principales des grandes villes constituent désormais le socle du secteur, offrant un potentiel de revenus durables et une protection contre l’inflation.Dans un contexte de taux d’intérêt élevés et de capital prudent, ces actifs sont appréciés pour leur fiabilité, plus que pour leur attractivité.

Le paysage est nettement divisé. D’un côté, on trouve des actifs de premier ordre bénéficiant d’un flux constant de visiteurs, de baux longs et d’une offre limitée de nouvelles constructions — des qualités qui continuent d’attirer les capitaux et offrent des opportunités de création de valeur via le repositionnement des locataires ou la reconversion en projets à usage mixte. De l’autre côté, les actifs secondaires pâtissent d’une obsolescence structurelle, d’un turnover élevé des locataires et d’une perte de pertinence croissante.

Cette divergence se manifeste à travers les différentes régions. Aux États-Unis, les centres commerciaux ancrés autour des supermarchés et les parcs commerciaux restent résilients, soutenus par une demande consommateur constante et des structures de bail protectrices. En revanche, les centres commerciaux dépendant des grands magasins et les formats suburbains moins performants continuent de connaître un déclin structurel. Pourtant, des signes de renouveau apparaissent, avec le retour des marques de luxe dans des emplacements phares des artères principales de certaines grandes villes.

L’Europe aussi connaît un mouvement vers la qualité. Les centres commerciaux ancrés autour des supermarchés et d’autres commerces essentiels enregistrent de meilleures performances, tandis que les formats liés aux dépenses discrétionnaires restent sous pression. La région a adopté plus pleinement le commerce omnicanal, certains propriétaires transformant des espaces sous-utilisés en centres logistiques de dernière étape.

En Asie, le tourisme a redynamisé le commerce de détail dans les artères principales du Japon et de la Corée du Sud, tandis que les centres commerciaux suburbains ont enregistré des performances plus modérées, confrontés à l’inflation et à une consommation discrétionnaire fragile. Les tensions commerciales compliquent davantage la situation.

Bureaux : un secteur toujours en quête de stabilité

Le secteur des bureaux continue de subir une réadaptation lente et inégale. La hausse des taux d’intérêt et le resserrement du crédit ont accentué les difficultés liées aux espaces sous-utilisés et à l’évolution des modes de travail. Bien que la location et l’utilisation montrent des signes précoces de stabilisation, la reprise reste fragmentée.La fracture entre les actifs de premier ordre et les actifs secondaires s’est renforcée, devenant une faille structurelle.

Les immeubles de classe A situés dans les quartiers d’affaires centraux continuent d’attirer les locataires, soutenus par les obligations de retour au bureau, la concurrence pour les talents et les priorités ESG. Ces actifs offrent flexibilité, efficacité et prestige. Les bâtiments plus anciens et moins adaptables risquent de devenir obsolètes, sauf s’ils sont repositionnés grâce à d’importants investissements en capital.

Cette division est mondiale. Aux États-Unis, la location de bureaux s’est redynamisée dans les villes côtières comme New York et Boston, tandis que la surabondance d’espaces pèse sur la région du Sun Belt (zone du sud et de l’ouest du pays, comprenant notamment des villes comme Miami, Dallas et Phoenix). L’échéance prochaine d’un volume important de dettes fait peser une menace sur les actifs les plus fragiles, tandis que les investisseurs en refinancement adoptent une posture prudente. Les perspectives : absorption lente, réévaluation sélective et persistance de tensions sur les actifs non stratégiques.

En Europe, une pénurie d’espaces de classe A se fait sentir dans des villes comme Londres, Paris et Amsterdam. Mais les nouveaux développements sont freinés par la réglementation, le coût de la construction et le renforcement des normes ESG. Les investisseurs sont passés de stratégies globales à une évaluation spécifique à chaque actif.

La région Asie-Pacifique fait preuve d’une résilience relative. Le capital continue d’affluer vers le Japon, Singapour et l’Australie — des juridictions prisées pour leur transparence et leur stabilité. Le retour au bureau s’améliore, porté par les normes culturelles et la concurrence pour attirer les talents. La demande reste concentrée sur les actifs de haute qualité.

Le secteur reste toutefois confronté à un excédent structurel. Les portefeuilles institutionnels restent fortement exposés au secteur des bureaux, un héritage des cycles d’investissement précédents. Cette exposition héritée pourrait freiner la reprise des prix, même pour les actifs les plus prestigieux. Alors que la notion même de « bureau » est en pleine redéfinition, le succès repose moins sur les tendances macroéconomiques que sur la qualité de l’exécution.

Naviguer dans la prochaine phase de l’immobilier

Alors que l’immobilier commercial entre dans un cycle plus complexe et sélectif, l’attention se déplace d’une exposition généralisée au marché vers une exécution ciblée, via capital ou endettement. La divergence macroéconomique, la réorganisation sectorielle et une discipline accrue en matière de capital transforment la manière dont les investisseurs évaluent les opportunités et gèrent les risques.

Dans ce contexte, nous estimons que la réussite repose sur l’intégration d’une connaissance locale avec une perspective globale, la capacité à distinguer les tendances structurelles du bruit cyclique, et une exécution constante.Le défi ne consiste pas seulement à participer au marché, mais à le parcourir avec clarté et détermination.

Bien que le chemin à venir soit plus étroit, il reste accessible à ceux qui savent s’adapter avec agilité. Les investisseurs qui alignent leur stratégie sur une demande durable et qui naviguent dans la complexité avec rigueur peuvent encore trouver des opportunités de performance réfléchie et pérenne à long terme.

Pour en savoir plus sur les solutions immobilières de PIMCO, cliquez ici.