부동산 결산

그러나 팬데믹이 임대 주택, 오피스, 소매 및 기타 부문을 변화시켰고 시장 동향이 국가와 지역에 따라 다르게 전개될 것이라는 데는의심의 여지가 없습니다. 예를 들어, 샌프란시스코와 같은 도시의 중심 업무 지구에 있는 오피스 건물은 원격 근무 동향으로 인해 어려움을 겪고 있습니다. 그러나 재택근무에 대한 추세은 런던,싱가포르 및 기타 아시아 수도와 같은 시장에서 덜 관찰되었으며, 특히, High-end의 매력적인 위치와 지속가능성을 지닌 오피스로 통근하는 개인들의 추세는 더욱 더 그러합니다. 마찬가지로 미국에서도 2022년에 약 4분의 1의 가치가 하락한 부동산투자신탁(REITs)과 사모 시장의 가격 사이에 괴리가 존재합니다.

우리는 이러한 상반된 흐름이 공모 및 사모 대출와 공모 및 사모에퀴티의 사분면에 걸쳐 상대가치 투자에 대한 변동성과 기회를 창출할 것이라고 믿습니다.

수요와 공급이 궁극적으로 부동산의 장기적 가치를 결정하기 때문에 인내심도 중요합니다. 당사의 견해로 토지 사용 제한과 높은 건설 비용은 이전 어떤 주기보다 공급을 더 많이 감소시켜 장기적으로 부동산가치를 뒷받침할 것입니다.

이러한 전망은 지난 달 캘리포니아 뉴포트 비치에서 열린 PIMCO의 첫 번째 글로벌 부동산 투자 포럼에서 발표되었습니다. PIMCO의 단기 및 중장기 포럼과 마찬가지로, 전세계 수백 명의 투자전문가들이 모여서 단기적 및 중장기적 사이클 모두에 걸쳐 상업용부동산의 전세계적 전망에 대해 토론했습니다 (포럼 프로세스에대한 비디오, “나아갈 길 읽기: PIMCO 경제 포럼의 비하인드씬 참조”). 2020년 PIMCO의 모회사인 Allianz 부동산 부문과의 합병이후, PIMCO 부동산 플랫폼은 약 1,950억 달러의 운용 자산, 300명의 전문가, 글로벌 공사모 부동산 부채 및 주식 시장 내 위험스펙트럼을 아울러 견고한 존재감을 가져가며 세계 최대 규모로 집계됩니다 (그림 1 참조). ^Footnote2

중장기 테마 및 투자 시사점

호조세가 보이는 자산부터 부실자산까지 이르기까지 지역 전반의 주요 상업용 부동산 부문에서 단기 및 중장기적 동향이 어떻게 작용하는지 살펴보겠습니다.

주거용

주거용 주택은 도시화, 가구 형성 증가, 주택 소유 비용 상승과 같은 장기적인 동향의 수혜를 입을 가능성이 높습니다. 미국, 영국, 호주및 기타 국가의 학교로 더 많은 학생들의 해외 진학은 기숙사에 도움이 될 수 있습니다. 공급은 역사적 수준 이하로 유지되고 있으며, 당사는 제한적인 가격 하락과 건전한 임대 성장을 예상합니다.

은행들이 (이런 기회로부터) 제외됨에 따라, 우리는 개발 및부가가치(value-add) 프로젝트에 대출할 수 있는 매력적인 기회를 봅니다. Equity 부문에서는 저렴한 진입점에서 선별적 도시게이트웨이 시장의 신규 부동산에서 잠재력이 있을 것으로 봅니다.

투자자는 주요 대학 근처의 코어 및 코어 플러스 부동산 및 개발등의 영역으로 다각화함으로써 이익을 얻을 수 있을 것입니다. 다른부문과 마찬가지로, 다가구 임대 주택 및 기숙사는 오피스 및 소매시장으로부터 투자가 유입됨에 따라 혜택을 볼 가능성이 높습니다.

물류

물류보다 코로나 바이러스 팬데믹으로 많은 혜택을 받은 분야는 거의 없습니다. 전자 상거래는 중장기적 사이클에 걸쳐 산업용 창고및 유통 자산에 대한 수요를 계속해서 견인할 것입니다. 빠른 배송에 대한 소비자의 욕구는 도심 지역의 수요를 주도하고 있습니다.임차인은, 특히 유럽에서, 탄소 발자국이 더 적으면서 새롭고 더 현대적인 시설을 원하고 있습니다.^Footnote3 니어쇼어링은 새로운 지역과항구 근처의 수요를 촉진하는 한편, 규제 제약사항들은 토지 공급을 제한합니다.

물류 시설 가격은 성숙한 시장에서 이미 하락하여 미국에서는 10%, 유럽에서는 20% 하락했습니다. 제한된 공급과 대규모 임대 성장은 이 부문에서 자본환원율의 하락을 가장 먼저 목격할 수 있음을 시사합니다. 가격이 주기 상 저점에 근접한 경우, 투자자는 해당부문의 성장 전망을 고려할 때 마이너스 레버리지 (부채로 인해투자자의 순영업이익이 감소하는 경우)를 수용하는 것도 고려할 수있습니다.

데이터 센터

데이터 센터 용량에 대한 수요 증가는 글로벌 경제에서 가장 강력한 중장기적 동향 중 하나입니다. 유럽의 용량은 미국보다 훨씬 뒤떨어져 있으며, 지연 속도 및 디지털주권 규제에 따른 요구사항으로 인해 현지 시설이 필요한 상황입니다.

그러나 전 세계에 걸친 부동산 개발 노하우와 데이터 센터 개발, 임대 및 운영에 필요한 기술적 전문 지식 및 경험을 확실하게 결합할수 있는 플랫폼은 거의 없습니다. 이러한 실질적인 진입 장벽은 방대한 양의 데이터를 저장하고 처리할 수 있는 시설에 대한 가장빠르게 성장하는 시장의 수요를 충족할 수 있는 이례적인 기회를 제공합니다.

숙박

호텔 부문은 팬데믹으로 인한 침체에서 회복했으며 악화되는 경제환경과 운영 비용 상승에도 불구하고 여전히 견고하게 유지되고있습니다. 업무 출장은 둔화될 수 있지만, 관광은 일본인과 중국인여행자로 인한 부분을 포함하여 계속해서 수요를 자극할 것으로예상합니다. 또한 지속가능성에 대한 관심은 에너지-효율적이고 친환경적인 운영을 촉진할 것입니다.

숙박업은 전통적으로 자금 조달에 있어 상업용 모기지담보부증권(CMBS)과 지역 은행에 더 많이 의존해 왔습니다. 그러나 이러한자금원의 축소는 운영상 복잡한 부동산 자산을 인수할 수 있는 대출기관에게 매력적인 기회를 창출할 수 있습니다.

리테일

최근 몇 년 동안 전자 상거래의 성장으로 리테일 임대료와 밸류에이션은 하락했습니다. 미국에서 경기 침체가 지출을 억제할 것으로 예상됨에 따라, 비필수재를 제공하는 기업들 상품은 추가 하락에 가장 취약한 것으로 보입니다. 대조적으로, 당사는 Class A 자산의 가격은 더 이상 크게 조정되지 않을 것으로 예상합니다.

우리는 투자자들이 주요 위치의 멀티테넌트 부동산에 집중해야한다고 믿습니다. 이들은 회복력이 있는 것으로 입증되었고, 임대 성장이 둔화될 가능성이 있음에도 불구하고 투자자들은 점진적으로 돌아오고 있습니다. 전통적이고 주요한 위치의 식료품점과 리테일부동산에 기반을 둔 쇼핑 센터에 대한 에퀴티 투자는 미국에서 매력적으로 보이지만, 유럽에서는 이와 같은 자산에 대한 대출투자가 선호될 수 있습니다.

오피스

오피스 자산은 부동산 섹터 중 가장 타격을 입은 부문입니다. 팬데믹은 원격 근무를 정상화했으며, 미국에서 이는 계속될 것으로 예상됩니다. 이와 대조적으로 유럽 근로자들은 대부분 오피스로 복귀하였으며, 특히 바람직한 근무 환경을 갖춘 현대식 오피스로 출근하는 경우 더욱 그러했습니다. 그 결과, 우리 리서치에 따르면 현재 미국 오피스 자산의 매각가는 2021년 수준에서 25%에서 40% 수준 이상 하락한 반면, 임차율이 더 높은 유럽 및 아시아 태평양 지역의 오피스 자산은 15%에서 20% 수준 하락한 것으로 나타났습니다. 이에 따라 유럽 및 아시아 시장의 선별적이고 제한적인 매각 공급대비 미국에서는 부실 자산 매각이 증가할것으로 예상됩니다.

당사는 오피스 부문에서 크게 3가지 특징을 예상합니다. 탄소배출이 낮은 건물, 매력적인 편의 시설, 좋은 위치 및 높은 입주율을 가진 최고의 자산은 불황을 이겨낼 것입니다. 또한 당사는, 특히 유럽과 아시아 태평양의 프라임시장 위치 내, B+ 및 A- 클래스 부동산을 대상으로하는 “brown-to-green”투자에서 기회를 포착할 것으로 생각합니다. 그러나 증간급 자산은 업그레이드가 필요할 것이며, 가장 낮은 수준의 노후 자산의 경우, 소유주는 큰 손실을 입을 것으로 예상합니다.

투자 시사점

• 우리는 유동성 감소, 펀더멘탈에 대한 부담, 지정학적 긴장이 단기및 중기적 어려움을 야기할 것으로 예상합니다. 미국의 급격한 금리 인상은 채무 불이행, 지역 은행 위기 및 대출 기준 강화로 이어졌습니다. 유럽은 에너지 위기와 우크라이나 전쟁으로 인한 불확실성에 직면해 있으며, 아시아 태평양은 지정학적 긴장을 겪고 있습니다. 전 세계적으로 총 2조 4,000억 달러에 달하는 부동산 대출이 향후^Footnote3 몇 년 내 만기가 도래하며 조속한 의사결정을 요구하고 있습니다.
• 당사는 전환대출(transitional lending)을 포함하여 신규 대출투자를 진행하거 기존 대출채권 매입을 적극 고려하고 있습니다. 당사는 투자자들이 대출에 대해서는 폭넓게 접근해야 하지만, 에퀴티 투자에 대해서는 세밀하고 깊은 관점으로 접근해야 한다고 생각합니다. 투자자들은 유동성 문제에 직면되고 높게 할인된 부실자산에 확실한 전략적 투자에 집중해야한다고 생각합니다. 결론적으로, 단기적 부실자산과 중장기적 테마로부터 혜택을 받는 자산이 혼합된 포트폴리오를 선호하고 있습니다.
• 사모 크레딧 및 special situations 전략이 유망해질 것입니다. 은행권에서의 부실자산 부문은 비은행권 대주로부터의 시장 점유율을 확보할 수 있는 기회를 제공합니다. 당사는 상업용 부동산 대출,대출 포트폴리오 매각, 부실채권 및 구조(레스큐) 자본에서 잠재력이 있을 것으로 전망합니다. 투자자는 낮은 LTV와 매력적인 스프레드의 우량 자산으로부터 이익을 창출할 수 있는 반면, 부정적으로 인식되는 상업용 모기지담보부증권은 잠재적으로 상당한 할인율로 높은 수익률을 제공할 수 있습니다.
• 시장 변동성은 공모 및 사모 시장 모두에서 대출 및 에퀴티 시장 전반에 걸쳐 상대가치 투자 기회를 제공할 것입니다. 글로벌 플랫폼은 전술적 투자를 진행하고, 공모 및 사모 시장 간의 가격 괴리를 이용할 수 있도록 잘 포지셔닝 되어 있습니다.
• 당사는 미국, 유럽 및 아시아 태평양 지역의 주거, 물류 및 데이터센터 부문에서 가장 큰 기회가 있을 것으로 전망합니다. 그러나 이러한 섹터들은 지역에 따라 다양한 형태로 진화할 것으로 예측됩니다.

결론

우리는 유연함, 인내 및 장기적인 관점이 필요한 도전적인 거시경제 환경에 처해 있습니다. 당사는 투자자들이 단기적으로는 부동산 관련 크레딧 내 투자 대상이 풍부한 기회 집합에 의지하면서, 에퀴티에 대한 전략적이고 인내심 있는 태도를 유지해야 한다고 믿습니다. 장기적 투자자의 경우, 인구구조 변화, 디지털화 및 탈탄소화를 포함한 중장기적 동향으로부터 편익을 얻는 받는 자산에 초점을 맞춘 에퀴티 투자 전략이 가치 창출을 주도할 것이라고 믿습니다.