Défis et opportunités dans le marché immobilier commercial actuel
Sommaire
- Les difficultés de l’immobilier commercial freineront substantiellement sa reprise, comparativement à la période qui a suivi la crise financière mondiale.
- Toutefois, de multiples opportunités commencent à se dessiner, à condition de disposer des capitaux, de la patience, de l’agilité et de l’expertise nécessaires à l’offre de solutions financières, aux prêteurs comme aux emprunteurs.
- D’un point de vue sectoriel, nous estimons qu’il faut se concentrer sur les thèmes à forte conviction, en particulier la numérisation, la décarbonisation ou les changements démographiques et viser des secteurs comme les centres de données et de logistique.
Les banques centrales ont causé aux prêteurs et emprunteurs en immobilier commercial des frustrations permanentes ces dernières années. Dans un effort visant à juguler l’inflation, la Réserve fédérale et ses homologues des autres pays ont effectivement maintenu des taux d’intérêt élevés plus longtemps que prévu. Cela s’inscrivait évidemment dans leur mandat. Toutefois, les emprunteurs en immobilier commercial en ont subi le contrecoup immédiatement, par une hausse de leurs frais financiers et une dégradation de la valeur de leur actif provoquée par l’augmentation des taux d’actualisation et la diminution de la liquidité.
Les taux d’intérêt à court terme semblent avoir maintenant culminé et ceux à long terme commencent à diminuer. On pourrait à tort imaginer que cela augure d’un rebond massif du marché, comme au lendemain de la crise financière mondiale grâce aux mesures d’assouplissement quantitatif. Les hypothèses les plus largement partagées sur les marchés suggèrent, sur la base d’une courbe des contrats à terme pointant vers des taux réels supérieurs de 200 à 300 points de base à leur niveau de 2021, que les taux d’actualisation demeureront élevés de sorte que la valeur des propriétés demeurera 20 à 40 % inférieure au sommet de l’époque.
L’arrivée à échéance dans les deux prochaines années d’un montant cumulé en prêts de 1,5 billion $ 1 aura de profondes implications. Dans un contexte de taux d’intérêt élevés, les coûts d’emprunt et les taux d’actualisation continueront de poser des difficultés. Prêteurs et emprunteurs devront prendre leurs responsabilités. À court terme, nous nous attendons à une détérioration supplémentaire des valorisations et des indices boursiers, avec des prolongations de prêts encore plus difficiles à rationaliser.
Il faut également tenir compte du risque géopolitique. Les conflits en Ukraine et au Moyen-Orient, les tensions entre les États-Unis et la Chine, ainsi que d’importantes élections cette année exacerbent l’incertitude, d’autant plus que le changement climatique alimente des inquiétudes croissantes qui affectent directement l’investissement et le développement de l’immobilier commercial.
Ce manque de visibilité entretiendra les pressions sur la liquidité, mais créera également des occasions sur les différents marchés financiers. Pour ceux qui disposent de capitaux et d’une compréhension des solutions personnalisées, il existe des opportunités sur les marchés privés en dettes garanties et mezzanines ainsi qu’en actions privilégiées. La persistance de la volatilité peut également créer des possibilités de valeur relative dans nos quatre domaines d’investissement immobilier : titres de capitaux propres et de créance, privés ou négociés publiquement. En outre, plusieurs secteurs et régions présentent toujours de l’intérêt, en raison de leurs données fondamentales à long terme, d’où des points d’entrée favorables en ce moment à cause des pressions sur la liquidité subies par l’immobilier commercial dans son ensemble (voir figure 1).
Figure 1: Situation de l’immobilier commercial dans le monde en 2024 comparativement aux perspectives sectorielles et régionales de 2023
Source : Forums mondiaux d’investissement dans l’immobilier de PIMCO en 2023 et 2024
Ces conclusions ont été compilées à l’occasion du deuxième Forum annuel sur l'investissement immobilier mondial de PIMCO, qui s’est déroulé en mai dernier. À la manière des forums cycliques et séculaires, cet événement réunit des spécialistes de l’investissement du monde entier pour analyser les perspectives à court et long terme de l’immobilier commercial. Les activités de PIMCO dans ce domaine ont peu d’équivalents dans le monde, comptant près de 300 spécialistes des placements qui gèrent un actif d’environ 190 milliards $ sur les marchés publics et privés de titres de capitaux propres et de créance, parmi toutes les catégories de risque2
Principaux secteurs
CENTRES DE DONNÉES : UNE COURSE À LA PUISSANCE À L’ÈRE DE L’IA
Le boom de l’IA a déclenché une ruée mondiale vers les centres de données et l’énergie verte nécessaires à leur alimentation électrique, le tout comportant par ailleurs d’importants risques pour l’immobilier commercial. À long terme, l’IA pourrait diminuer les besoins en espaces de bureaux et en logements étudiants, tout en baissant la densité de la population urbaine, de sorte que les baux à long terme et les emplacements de second rang paraîtront moins attrayants. Toutefois, le rythme et l’étendue de ces répercussions demeurent flous. (Voir notre article de juin 2024, « Powering the Future: The Strategic Role of Data Centres in the AI Evolution in Europe ».)
Il est évident que la demande de services infonuagiques et d’IA a déclenché une lutte mondiale pour obtenir des capacités en centres de données. Au premier trimestre 2024, les superficies en location à l’échelle mondiale ont généré plus de 1800 mégawatts, sept fois plus qu’il y a à peine trois ans3. La croissance ne montre aucun signe de ralentissement et les locataires concluent des ententes à l’échelle de campus entiers, et non plus d’un bâtiment. Le phénomène est amplifié par une quête de souveraineté numérique de la part des gouvernements, c’est-à-dire leur capacité à maîtriser les données critiques, les logiciels et le matériel. Parallèlement, les limites propres à la production d’énergie constituent des contraintes croissantes pour le développement des centres de données à l’échelle mondiale.
Ceux-ci joueront un rôle crucial dans le portefeuille des investisseurs au cours des prochaines années. Il s’agit effectivement d’une infrastructure indispensable qui leur permettra d’exploiter la croissance de l’IA du côté des fournisseurs, sans avoir à parier sur les sociétés qui tireront leur épingle du jeu sur le plan technologique.
CENTRES LOGISTIQUES ET ENTREPÔTS : UNE DEMANDE SÉCULAIRE ENTRETENANT UNE CROISSANCE À LONG TERME
Nous prévoyons que la démondialisation et le commerce électronique continueront d’alimenter une croissance à long terme soutenue pour la demande de centres logistiques et d’entrepôts. Même si celle-ci demeurera conditionnée par des aspects géopolitiques, son évolution semble relativement prévisible, en tout cas pour les activités liées à la numérisation, comme le commerce électronique (voir figure 2).
Figure 2 : Le commerce électronique continue de progresser
En Europe, la demande ralentit mais les loyers continuent d’augmenter. Le secteur de la logistique, une fois encore, suscite la préférence des investisseurs et pourrait ainsi bénéficier d’un soutien compensant l’amplification actuelle des taux d’actualisation.
Dans la région Asie-Pacifique, les ventes en ligne devraient passer d’environ 20 % du total des ventes au détail en 2021 à près de 40 % en 20264. En outre, la démondialisation continue d’encourager une tendance à la relocalisation dans le territoire national ou dans des pays amis. Le Vietnam et l’Inde profiteront de cette tendance, du fait d’un délaissement de la production en Chine par les sociétés étrangères, tandis que la relocalisation à l’interne profitera au Japon et à la Corée du Sud.
Aux États-Unis, la demande industrielle demeure positive, même si l’absorption nette a ralenti dans les six derniers mois, avec cette année le premier trimestre le plus faible depuis 2012 5. Les mises en service ont atteint un point culminant, mais certaines régions à faibles barrières dans la Ceinture de soleil (Sun Belt) se retrouvent avec une nouvelle offre qui pourrait marquer le début d’une phase de plus grande disponibilité des superficies, en particulier parmi les grands bâtiments industriels, puisque dans les dernières années, le développement a surtout concerné des projets de plus de 100 000 pieds carrés.
LOGEMENT MULTIFAMILIAL : UNE FORTE DEMANDE, MAIS UNE REPRISE DÉCALÉE AUX ÉTATS-UNIS
Les perspectives pour les immeubles d’appartements paraissent généralement positives à l’échelle mondiale, en raison d’une demande structurellement soutenue.
En Europe, les loyers augmentent constamment et la tendance ne semble pas prête de ralentir. Une offre limitée, en particulier en raison de la hausse des coûts de construction et d’une réglementation environnementale plus stricte, ne suffit pas à combler une demande importante attribuable à l’accélération du taux de formation des ménages et à l’attrait toujours important des plus grandes métropoles.
En Asie-Pacifique, les prix des propriétés et des loyers augmentent en raison d’un léger déficit de l’offre, avec là aussi un attrait de la ville chez les plus jeunes qui soutient la demande. Les changements démographiques, comme l’avancée de l’âge de formation des ménages et la hausse des foyers d’une seule personne, font en sorte que la population demeure plus longtemps dans un logement de location. De plus, le succès des ensembles communautaires avec accès à des services a soutenu la croissance des résidences thématiques et des logements partagés dans la région.
Aux États-Unis, les perspectives à court terme paraissent un peu moins reluisantes. Il n’y a jamais eu autant de nouvelles copropriétés sur le marché, et le nombre d’appartements dont la construction vient de se terminer s’est élevé à 583 000 l’an dernier, un sommet de 40 ans6. Par conséquent, le nombre de logements vacants a augmenté et la valeur des propriétés, déjà affectée par l'amplification des taux d’actualisation, a chuté de plus de 25 à 30 %. Même si les données fondamentales concernant la demande de location à long terme demeurent encourageantes pour les copropriétés, en particulier depuis que la hausse des taux d’intérêt a exacerbé les paramètres de logement abordable, ces pressions à court terme augurent de difficultés pour le secteur aux États-Unis.
Dans l’ensemble, le marché américain devrait se stabiliser en 2026. Les mises en chantier ont diminué en raison de la hausse des coûts et du resserrement des conditions financières. La Ceinture de soleil, soit le tiers du pays, constitue un relais essentiel de croissance. La région héberge déjà la moitié du pays et un solde migratoire positif depuis les autres États, en plus de l’immigration étrangère, contribuera à la vaste majorité de la hausse de la population des États-Unis, laquelle passera de 335 millions à 373 millions de personnes en 20547.
IMMOBILIER DE BUREAUX : DES DIFFICULTÉS, MAIS PAS PARTOUT
Les perspectives demeurent délicates à l’échelle mondiale pour l’immobilier de bureaux. La demande et les mécanismes de découverte des prix comportent toujours certaines limites globalement, avec des valorisations qui restent malmenées puisque les propriétaires d’immobilier commercial et les prêteurs visent à réduire le poids du secteur. La part des bureaux dans les portefeuilles institutionnels d’immobilier commercial est passée de 35 % en 2022 à 29 % aujourd’hui8 et la tendance n’est pas terminée.
Ces aspects varient toutefois d’une région à l’autre. Les immeubles cossus et écologiques bénéficient d’une demande soutenue dans les quartiers d’affaires de premier plan. Le travail à la maison s’est moins développé qu’ailleurs dans de nombreuses régions d’Europe, là encore en raison de logements généralement plus petits et souvent situés en agglomération, sans compter la qualité des systèmes de transport en commun. Les locataires gardent leurs bureaux plus longtemps qu’ailleurs, car la diversité linguistique, monétaire et réglementaire sur ce continent complique les déménagements des entreprises. Notons que la réglementation énergétique risque de faire baisser très substantiellement l’offre existante et que de nombreux immeubles de bureaux ne respecteront pas les strictes exigences en vigueur en Europe.
Dans la région Asie-Pacifique, la demande d’espaces de bureaux dans les quartiers d’affaires les plus centraux se maintient généralement au niveau de 2021. Cela s’explique par des aspects culturels favorisant davantage le travail au bureau, mais également par des logements plus petits qu’en Occident dans l’ensemble et un trajet quotidien moins long. En Europe, une demande plus forte vise les quartiers d’affaires centraux, en particulier pour des bâtiments permettant de vivre, travailler et se détendre (voir figure 3).
Aux États-Unis, les politiques de réduction des coûts et une tendance plus affirmée de travail à la maison ont fait en sorte que la demande d’immobilier de bureaux a été distancée par la création d’emplois. Nous nous attendons à ce que les prix des propriétés et des loyers, à l’exception des immeubles de catégorie A+, continuent de diminuer, les investisseurs privés demeurant frileux alors que les taux d’actualisation poursuivent leur hausse.
Figure 3 : Les États-Unis en tête du travail à la maison
CONCLUSION : EXPLOITER LES OCCASIONS MALGRÉ LES DIFFICULTÉS
L’immobilier commercial se trouve à la croisée des chemins, avec des difficultés colossales, mais aussi des possibilités à foison. Les taux d’intérêt élevés, les tensions géopolitiques et les préoccupations posées par le changement climatique ont créé un contexte délicat et souvent préoccupant pour les emprunteurs et les prêteurs en immobilier commercial.
Toutefois, ces pressions réelles justifient également des solutions financières novatrices et des investissements stratégiques. Pour les investisseurs disposant de capitaux et d’expertise, cette conjoncture constitue un terreau fertile d’opportunités parmi toutes les catégories de financement, en dette garantie ou mezzanine et en actions privilégiées. Les secteurs des centres de données et de la logistique, soutenus par des tendances de fond comme la numérisation et le commerce électronique, offrent des perspectives particulièrement attrayantes.
Ces turbulences nécessiteront de faire preuve de résilience et d’adaptabilité. La capacité à dénicher et exploiter des opportunités cachées sur un marché volatil s’avérera essentielle. En misant sur des thèmes à forte conviction comme la numérisation, la décarbonisation et les évolutions démographiques, tout en exploitant l’expertise approfondie et les capacités mondiales de PIMCO, les investisseurs peuvent faire face aux difficultés actuelles et même prospérer dans ce contexte mouvant pour l’immobilier commercial. Les incertitudes ne manqueront pas, mais l’avenir présente d’excellentes possibilités pour les investisseurs qui prendront leur responsabilité et repéreront le bon moment pour investir.
Participants en vedette
Déclarations
Toronto
PIMCO Canada Corp.
199 rue Bay, bureau 2050,
Commerce Court Station
P.O. Box 363
CP 363, Toronto, ON, M5L 1G2,
416.368.3350
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