Análise do setor imobiliário

Contudo, não há dúvidas que a pandemia transformou os alugueis residenciais, escritórios e outros setores e que as tendências de mercado terão comportamentos bastante diferentes nos vários países e regiões. Por exemplo, edifícios de escritórios nos distritos comerciais centrais de cidades como São Francisco enfrentam dificuldades devido ao trabalho remoto. Contudo, o entusiasmo pelo trabalho em home office foi menos pronunciado em mercados como Londres, Singapura e outras capitais asiáticas, particularmente entre as pessoas que trabalham em escritórios sustentáveis de alto padrão em locais convidativos. Da mesma forma, há uma discrepância nos fundos de investimento imobiliário (REITs) dos EUA, que perderam quase um quarto de seu valor em 2022, e os preços nos mercados privados.

Acreditamos que essas correntes cruzadas gerarão volatilidade e oportunidades de investimento de valor relativo nos quatro quadrantes da dívida pública e privada e das ações de empresas públicas e privadas.

Também será importante ter paciência, pois a oferta e a demanda acabarão determinando o valor dos imóveis no longo prazo. As restrições de uso do solo e os altos custos da construção reduzirão mais a oferta do que qualquer ciclo anterior, sustentando os valores dos imóveis no longo prazo, em nossa opinião.

Essa perspectiva resultou do primeiro Fórum Global de Investimentos Imobiliários da PIMCO, realizado no mês passado em Newport Beach, na Califórnia. Da mesma forma que nos Fóruns Cíclicos e Seculares da PIMCO, centenas de profissionais de investimento de todo o mundo se reuniram para debater as perspectivas para o setor de imóveis comerciais em todo o mundo nos horizontes cíclicos e seculares (veja nosso vídeo sobre o processo do fórum, "Prevendo o futuro: os bastidores dos fóruns econômicos da PIMCO"). Após a fusão, em 2020, com as operações imobiliárias da Allianz, controladora da PIMCO, a plataforma imobiliária da PIMCO está entre as maiores do mundo, com cerca de US$ 195 bilhões em ativos sob gestão, 300 profissionais e uma presença robusta em todo o espectro de risco nos mercados globais de dívida e ações, tanto públicos quanto privados (ver Figura 1).²

TEMAS SECULARES E IMPLICAÇÕES PARA OS INVESTIMENTOS

Vamos analisar como as tendências cíclicas e seculares podem se manifestar nos principais setores de imóveis comerciais em todas as regiões, dos que estão desfrutando de ventos favoráveis para os mais problemáticos.

Projetos habitacionais

Acreditamos ser provável que os imóveis residenciais sejam beneficiados pelas tendências de longo prazo, como urbanização, aumento da formação de famílias e aumento dos custos da casa própria. O setor de moradias estudantis pode se beneficiar à medida que mais estudantes estrangeiros frequentem escolas nos EUA, Reino Unido, Austrália e outros países. A oferta continua abaixo dos níveis históricos, e prevemos reduções limitadas nos preços e um sólido aumento dos aluguéis.

Com os bancos retraídos, vemos oportunidades atraentes de investimento em empréstimos para projetos de incorporação e de valor agregado. Quanto à renda variável, vemos potencial em propriedades mais novas em mercados urbanos selecionados, com pontos de entrada mais baixos.

Os investidores podem se beneficiar da diversificação em áreas como propriedades core e core+, além de empreendimentos próximos às principais universidades. Assim como em outros setores, é provável que as moradias multifamiliares e estudantis sejam beneficiadas pelo fluxo de investimentos dos mercados de escritório e de varejo.

Logística

Poucas áreas se beneficiaram mais da pandemia do coronavírus que a de logística. O comércio eletrônico cresceu e deve continuar a impulsionar a demanda por ativos de armazenagem industrial e distribuição ao longo do horizonte secular. O interesse dos consumidores por entregas rápidas está impulsionando a demanda nas áreas urbanas. Cada vez mais, os locatários desejam instalações novas e mais modernas, com pegadas de carbono menores, particularmente na Europa.³ O nearshoring está estimulando a demanda em novas regiões e perto de portos, enquanto restrições regulamentares limitam a oferta de terrenos.

Os preços das instalações de logística já caíram nos mercados maduros, com desvalorização de 10% nos EUA e de 20% na Europa. A oferta limitada e o aumento extraordinário dos aluguéis sugerem que o setor pode estar entre os primeiros a testemunhar uma compressão nas taxas de capitalização. Quando os preços se aproximam de um mínimo cíclico, os investidores podem até mesmo considerar aceitar uma alavancagem negativa (quando a dívida diminui sua receita operacional líquida), dadas as perspectivas de crescimento do setor.

Centros de processamento de dados

O crescimento da demanda por centros de processamento de dados está entre as tendências seculares mais marcantes da economia global. Na Europa, a capacidade é significativamente inferior à dos EUA, e os requisitos de latência e soberania digital exigem instalações locais.

No entanto, poucas plataformas conseguem combinar com credibilidade o know-how em incorporações imobiliárias em todo o continente com o conhecimento e a experiência técnica necessários para incorporar, alugar e operar os centros de processamento de dados. Essa barreira substancial à entrada cria uma oportunidade excepcional para atender à demanda dos mercados de maior crescimento por instalações que possam armazenar e processar grandes quantidades de dados.

Hospedagem

O setor hoteleiro se recuperou da retração causada pela pandemia e continua resiliente, apesar da deterioração do cenário econômico e do aumento dos custos operacionais. Embora as viagens de negócios possam vir a diminuir, acreditamos que o turismo continuará a estimular a demanda, inclusive de visitantes da China e do Japão. As questões de sustentabilidade também devem impulsionar operações que ofereçam eficiência energética e sejam ecologicamente corretas.

Tradicionalmente, o financiamento do setor de hospedagem vinha preponderantemente de títulos lastreados por hipotecas de imóveis comerciais (CMBS) e de bancos regionais. Contudo, a retração dessas fontes de recursos pode criar oportunidades atraentes para financiadores capazes de subscrever esses ativos imobiliários operacionalmente complexos.

Varejo

Nos últimos anos, a expansão do comércio eletrônico levou a uma queda nas avaliações e nos aluguéis dos imóveis destinados ao varejo. Como esperamos que a recessão reduza os gastos nos EUA, as empresas que oferecem produtos não essenciais estarão mais vulneráveis a novas quedas. Em contrapartida, não esperamos uma correção adicional significativa nos preços dos ativos Classe A.

Acreditamos que os investidores devem se concentrar em imóveis para vários inquilinos em locais privilegiados. Esses imóveis se mostraram resilientes, e os investidores estão retornando gradualmente, embora o crescimento dos aluguéis deva ser discreto. Os investimentos de capital em shopping centers ancorados por supermercados e lojas de varejo em locais tradicionais e de primeira linha parecem atraentes nos EUA, enquanto os investimentos em dívida de ativos como esses podem ser preferíveis na Europa.

Escritórios

Nenhum setor imobiliário foi mais atingido que o de edifícios de escritórios. A pandemia normalizou o trabalho remoto, que esperamos que se mantenha nos EUA. Na Europa, por outro lado, de forma geral os trabalhadores voltaram para os escritórios, principalmente aqueles que trabalham em instalações modernas, com ambientes de trabalho agradáveis. Como resultado, nossa pesquisa sugere que, nos Estados Unidos, os preços para venda imediata de ativos de escritórios estão hoje entre 25% e mais de 40% abaixo dos níveis de 2021, em comparação com a queda de 15% a 20% desses imóveis na Europa e na Ásia-Pacífico, que têm taxas de ocupação mais elevadas. Diante desse cenário, esperamos ver um aumento nas vendas sob pressão nos EUA e vendas seletivas e limitadas nos mercados europeus e asiáticos.

Para futuro, vemos uma trifurcação no setor de imóveis comerciais. É provável que os melhores ativos de sua categoria – edifícios com baixa pegada de carbono, instalações convidativas, localizações atraentes e ocupação elevada – resistam à tempestade. Também vemos oportunidades no investimento em propriedades "marrom para verde", direcionados para as classes B+ e A-, particularmente em localizações privilegiadas na Europa e na Ásia-Pacífico. No entanto, acreditamos que imóveis de qualidade média precisem ser modernizados para sobreviver, enquanto os ativos de qualidade inferior se tornarão obsoletos, gerando grandes prejuízos a seus proprietários.

Conclusões para os investimentos

• Em termos gerais, prevemos que a redução da liquidez, a pressão sobre os fundamentos e as tensões geopolíticas causarão dificuldades no curto e médio prazos. O rápido aumento das taxas de juros nos EUA resultou em inadimplências, crises bancárias regionais e padrões de empréstimo mais rígidos. A Europa enfrenta uma crise energética e a incerteza da guerra na Ucrânia, enquanto a Ásia-Pacífico passa por tensões geopolíticas. Os empréstimos imobiliários, que totalizam cerca de US$ 2,4 trilhões em todo o mundo, vencerão nos próximos anos, forçando uma prestação de contas.
• Damos preferência à originação de novos empréstimos e à compra de empréstimos existentes, inclusive empréstimos de transição. Os investidores devem adotar uma abordagem ampla em relação à dívida, mas manter uma visão mais estreita e aprofundada no investimento em ações. Eles devem se concentrar em uma mobilização tática de alta convicção em ativos problemáticos e com grandes descontos, que estejam enfrentando pressões imediatas de liquidez. De forma geral, preferimos uma combinação de ativos com dificuldades cíclicas e propriedades que se beneficiem de temas seculares.
• O crédito privado e as situações especiais ganharão destaque. Os setores bancários em dificuldades apresentam oportunidades para capturar participação de mercado dos credores não bancários. Vemos potencial em empréstimos para imóveis comerciais, vendas de portfólios de empréstimos, empréstimos inadimplentes e capital de resgate. Os investidores podem se beneficiar de ativos de alta qualidade com relação risco-garantia mais baixa e spreads atraentes, enquanto os títulos lastreados em hipotecas comerciais percebidos de forma negativa podem oferecer rendimentos elevados com descontos significativos.
• A volatilidade do mercado proporcionará oportunidades de investimento de valor relativo nos mercados de dívida e de ações, tanto públicos quanto privados. As plataformas globais estão bem posicionadas para fazer negociações táticas e explorar as discrepâncias de preços entre os mercados públicos e privados.
• Vemos as melhores oportunidades nos setores residencial, de logística e de centros de processamento de dados nos EUA, Europa e região da Ásia-Pacífico. Contudo, esses setores evoluirão de formas diferentes nas diversas regiões.

Conclusão

Estamos em um ambiente macroeconômico desafiador, que exige versatilidade, paciência e uma perspectiva de longo prazo. Acreditamos que, no curto prazo, os investidores devem se voltar para as oportunidades de alto valor no crédito imobiliário e, ao mesmo tempo, ser estratégicos e pacientes com relação às ações. Para os investidores de longo prazo, acreditamos que as estratégias de renda variável focadas em ativos que se beneficiarão das tendências seculares, inclusive demografia, digitalização e descarbonização, impulsionarão a criação de valor.