Desafíos y oportunidades en el mercado actual de bienes inmuebles comerciales
Resumen
- Los vientos en contra que enfrenta el mercado de bienes raíces comerciales provocarán una recuperación considerablemente más lenta que la experimentada tras la crisis financiera global.
- No obstante, el mercado se está adentrando en una fase con numerosas oportunidades para quienes cuentan con capital, paciencia, agilidad y experiencia para brindar soluciones de financiación tanto a prestamistas como a prestatarios.
- Desde una perspectiva sectorial, creemos que los inversores deberían centrarse en temas de alta convicción, como la digitalización, la descarbonización y los cambios demográficos, enfocándose en sectores como los centros de datos y la logística.
Para los prestatarios y prestamistas de bienes inmuebles comerciales, los bancos centrales han representado una fuente persistente de frustración en los últimos años. Con el objetivo de controlar la perseverante inflación, la Reserva Federal y la mayoría de sus homólogos han mantenido las tasas de interés elevadas durante más tiempo de lo previsto. Ese es su mandato, por supuesto. Ahora bien, las consecuencias han ocasionado un dolor inmediato para los prestatarios de bienes inmuebles comerciales que enfrentan unos costos de deuda más altos, a lo que se suma un malestar más imperceptible derivado de la caída de las valoraciones debido a la menor liquidez y las tasas de capitalización más altas.
Hoy en día, las tasas de interés a corto plazo parecen haber tocado techo, y las tasas de interés a largo plazo muestran una tendencia lenta a la baja. Se podría –pero no se debe– considerar que estas tendencias conllevan una recuperación drástica de la suerte de aquella que indujo la expansión cuantitativa tras la crisis financiera mundial. Los supuestos prevalecientes del mercado, con una curva forward que indica tasas reales de 200 a 300 puntos básicos (p.b.) por encima de los niveles de 2021, sugieren que las tasas de capitalización seguirán siendo elevadas, y se mantendrán los valores de las propiedades entre un 20% y un 40% por debajo de sus máximos de 2021.
A medida que un muro de vencimientos de préstamos de 1,5 billones de USD se avecina en los próximos dos años,1 las repercusiones son profundas. En un entorno de tasas de interés elevadas, los costos de endeudamiento y las tasas de capitalización seguirán constituyendo un reto. Los prestamistas y prestatarios se verán obligados a "enfrentar la realidad": a corto plazo, esperamos nuevos descensos en las valoraciones tasadas y los índices de precios, lo que dificultará aún más la racionalización de las ampliaciones de préstamos.
También existe un riesgo geopolítico. Los conflictos en Ucrania y el Medio Oriente, las tensiones entre Estados Unidos y China y las importantes elecciones presidenciales de este año dan lugar a una incertidumbre adicional. Esto se ve agravado por la creciente preocupación por el cambio climático, que incide de forma directa en la inversión y la promoción inmobiliaria.
Si bien estas incertidumbres prolongarán las presiones en materia de liquidez, también generan oportunidades en todo el espectro financiero. Para aquellos con capital y competencia en soluciones personalizadas, las oportunidades privadas van desde deuda sénior hasta deuda intermedia y capital preferente. La continua volatilidad también podría crear oportunidades de valor relativo en los cuatro cuadrantes de la inversión inmobiliaria: capital público y privado, y deuda pública y privada. Asimismo, algunos sectores y regiones geográficos siguen siendo atractivos sobre la base de los fundamentales a largo plazo, lo que implica un punto de entrada atractivo hoy en día, dadas las presiones de liquidez a las que se enfrentan los bienes inmuebles y las empresas en general (véase la gráfica 1).
Gráfica 1: mapa de "calor" inmobiliario mundial: perspectivas para 2024 frente a 2023 por sector y región
Fuente: PIMCO Global Real Estate Forums 2023 y 2024
Estas conclusiones se recopilaron en el segundo Foro anual de inversión inmobiliaria mundial de PIMCO, que se celebró en mayo. Al igual que los Foros cíclicos y seculares de PIMCO, este evento reunió a profesionales de inversión mundial y se analizaron las perspectivas a corto y largo plazo del sector inmobiliario comercial. PIMCO dispone de una de las plataformas de bienes inmuebles comerciales más grandes del mundo, con más de 300 profesionales de inversión que gestionan cerca de 190.000 millones de dólares en activos en un amplio espectro de perfiles de riesgo en deuda inmobiliaria pública y privada global y mercados de renta variable.2
Sectores clave
CENTROS DE DATOS: UNA CARRERA POR EL PODER EN LA ERA DE LA IA
El auge de la IA ha desencadenado una carrera global por los centros de datos y la energía verde para alimentarlos, además de provocar riesgos significativos para el sector inmobiliario comercial. A largo plazo, la IA podría atenuar la necesidad de espacio de oficinas, disminuir la demanda de viviendas para estudiantes, reducir la densidad de población urbana y hacer que los contratos de arrendamiento a largo plazo y las ubicaciones secundarias se vuelvan menos atractivos. Sin embargo, el ritmo y la magnitud de las repercusiones siguen sin estar claros. (Véase nuestro artículo de junio de 2024, “Powering the Future: The Strategic Role of Data Centres in the AI Evolution in Europe”).
Lo que queda de manifiesto es que la demanda de IA y servicios en la nube ha provocado una lucha global por la capacidad de los centros de datos. En el primer trimestre de 2024, los volúmenes mundiales de arrendamiento superaron los 1.800 megavatios, una cifra siete veces superior a la de hace solo tres años.3 El crecimiento no muestra signos de desaceleración, y los inquilinos contratan campus enteros en lugar de edificios individuales. Esta situación se ve acentuada por la búsqueda de soberanía digital por parte de los gobiernos: la capacidad de controlar datos, software y hardware críticos. Por el contrario, los suministros limitados de energía se están convirtiendo en una barrera cada vez mayor para el desarrollo de centros de datos a escala internacional.
Los centros de datos desempeñarán un papel fundamental en los portafolios de los inversores en los próximos años. Se trata de infraestructuras críticas que ofrecen a los inversores una forma de capitalizar el crecimiento de la IA como proveedores de plataformas de IA sin tener que apostar por los ganadores finales de la tecnología de IA.
LOGÍSTICA Y ALMACENES: LA DEMANDA SECULAR SOSTIENE EL CRECIMIENTO A LARGO PLAZO
Anticipamos que la desglobalización y el comercio electrónico continuarán impulsando un crecimiento sostenido a largo plazo en los almacenes y la logística. Aunque la geopolítica influirá en la demanda, las instalaciones logísticas que guardan relación con las tendencias de digitalización, como el comercio electrónico, parecen exhibir una trayectoria de demanda más fiable (véase la gráfica 2).
Gráfica 2: el comercio en línea sigue creciendo
En Europa, la demanda se está desacelerando, aunque los alquileres siguen aumentando. La logística vuelve a encabezar las listas de la compra de muchos inversores y podría estabilizar las tasas de capitalización ampliadas que se observan hoy.
En la región de Asia-Pacífico, se prevé que las ventas en línea crezcan en torno al 20% de las ventas totales en 2021 a casi el 40% en 2026.4 Además, la desglobalización continúa impulsando las tendencias de cercanización y "friendshoring". Vietnam y la India saldrán ganando a medida que las empresas trasladen la producción de China, mientras que la relocalización podría beneficiar a Japón y Corea del Sur.
En EE.UU., la demanda industrial sigue siendo positiva, aunque la absorción neta se ha ralentizado en los últimos seis meses, y el primer trimestre de 2024 se perfiló como el peor desde 2012.5 Las nuevas entregas han alcanzado su punto máximo, aunque algunos mercados de la región del Cinturón del Sol (Sun Belt) con barreras de entrada de menor magnitud están digiriendo una espiral de oferta que podría traer consigo un periodo prolongado de mayor disponibilidad, en particular entre las propiedades industriales más grandes; en los últimos años, los promotores inmobiliarios se han centrado en proyectos de más de 9.300 metros cuadrados.
VIVIENDA MULTIFAMILIAR: FUERTE DEMANDA, PERO RECUPERACIÓN REZAGADA EN EE. UU.
Las perspectivas a escala mundial para los edificios de apartamentos suelen ser positivas en un contexto de sólida demanda estructural.
En Europa, los alquileres están subiendo de forma constante y no hay indicios de retroceso. La oferta limitada, exacerbada por los altos costos relativos al desarrollo y las regulaciones ambientales más estrictas, satisface una demanda cada vez más firme a medida que se acelera la formación de hogares y continúa la migración a las principales regiones metropolitanas.
En la región de Asia-Pacífico, los precios y los alquileres se están consolidando en un contexto de moderada escasez de oferta. El repunte de los precios de la vivienda y la migración urbana de los más jóvenes están impulsando la demanda. Los cambios demográficos, como el retraso en la formación de familias y el aumento de los hogares unipersonales, están reforzando la tendencia al alquiler por periodos más largos. Asimismo, el creciente énfasis en la vida comunitaria y el acceso a los servicios ha impulsado el crecimiento de los espacios residenciales temáticos y de convivencia en toda la región.
En Estados Unidos, las perspectivas a corto plazo son un poco menos positivas. El sector de la vivienda multifamiliar en general está experimentando una oferta nueva récord, y se pudo constatar que la finalización de apartamentos alcanzó un máximo de 40 años de 583.000 unidades el año pasado.6 Este aumento ha provocado un incremento en las vacantes, junto con la ampliación de las tasas de capitalización, ha resultado en una caída de los valores de mercado de más del 25%–30%. Si bien los fundamentales de la demanda de inquilinos a largo plazo siguen revelando solidez en las viviendas multifamiliares, en particular a medida que las tarifas más altas exacerban unos parámetros de asequibilidad que ya se han puesto en entredicho, estas presiones a corto plazo sugieren más angustia a corto plazo para el sector multifamiliar de EE. UU.
En general, puede que el mercado estadounidense se estabilice de aquí a 2026. Las nuevas construcciones han caído debido a los costos más altos y la contracción de la financiación. El Cinturón del Sol, que abarca la región sur de los estados de EE. UU., despunta como un área clave de crecimiento. La región alberga la mitad de la población del país, y se vaticina que su migración nacional e internacional entrante impulsará la gran mayoría del aumento de la población de los EE. UU. de 335 millones en la actualidad a 373 millones para 2054.7
OFICINAS: VIENTOS EN CONTRA, PERO NO EN TODAS PARTES
Las perspectivas globales para las oficinas siguen siendo complicadas. La demanda y el descubrimiento de precios son limitados en todo el mundo, y las valoraciones siguen bajo presión a medida que los propietarios y prestamistas de bienes inmuebles comerciales en todo el mundo tratan de reducir las asignaciones de oficinas. El porcentaje de oficinas en los portafolios institucionales globales de bienes inmuebles comerciales ha caído del 35% en 2022 al 2% en la actualidad,8 y puede que se registren nuevos descensos.
Sin embargo, las perspectivas regionales varían. En Europa, existe una demanda relativamente saludable de edificios ecológicos y de alta calidad en los principales distritos comerciales centrales. La tendencia al trabajo desde casa presenta un menor arraigo en muchas partes de Europa, en parte porque los trabajadores tienden a vivir en casas más pequeñas en los centros de las ciudades y tienen un mejor transporte público. Los inquilinos suelen permanecer más en estos sitios debido a la diversidad lingüística, monetaria y regulatoria del continente, lo que complica las reubicaciones corporativas. Cabe destacar que las regulaciones energéticas probablemente reducirán drásticamente la oferta existente, ya que muchos edificios de oficinas experimentarán dificultades para cumplir con los requisitos de calificación cada vez más estrictos en Europa.
En la región de Asia-Pacífico, la demanda de oficinas en los distritos comerciales centrales se mantiene en general cerca de los niveles de 2021. Esto se debe a que, por lo general, hay apartamentos más pequeños, viajes más cortos y una cultura de "trabajo en la oficina" más persistente que en el Occidente. Al igual que en Europa, la demanda resulta más sólida en los distritos comerciales centrales, en especial para los edificios con servicios del tipo "vivir, trabajar y divertirse" (véase la gráfica 3).
En Estados Unidos, la reducción de los costos corporativos y una tendencia más fuerte al trabajo desde casa han llevado a que la demanda de oficinas quede rezagada con respecto a la creación de empleo. En este sentido, esperamos que los precios y los alquileres fuera de los edificios de clase A+ sigan cayendo, ya que el capital privado sigue mostrando una actitud de cautela y las tasas de capitalización general siguen expandiéndose.
Gráfica 3: EE. UU. lidera el trabajo desde casa
CONCLUSIONES: APROVECHAR LAS OPORTUNIDADES EN MEDIO DE LOS DESAFÍOS
El mercado inmobiliario comercial se encuentra en una encrucijada, enfrentando desafíos formidables pero repleto de oportunidades. Las elevadas tasas de interés, las tensiones geopolíticas y las preocupaciones por el cambio climático han creado un panorama complejo y, a menudo, desalentador para los prestatarios y prestamistas de bienes inmuebles comerciales.
Sin embargo, estas mismas presiones también preparan el terreno para soluciones financieras innovadoras e inversiones estratégicas. Para aquellos que cuentan con capital y experiencia, el entorno actual ofrece un terreno fértil para oportunidades en todo el espectro de financiación, desde la deuda sénior hasta la deuda intermedia y la renta variable preferente. Sectores como los centros de datos y la logística, impulsados por las tendencias duraderas de la digitalización y el comercio electrónico, presentan perspectivas especialmente atractivas.
Navegar este terreno turbulento requerirá resiliencia y adaptación. La capacidad de discernir y explotar las oportunidades ocultas en un entorno de volatilidad en el mercado cobrará vital importancia. Al poner el foco en temas de alta convicción, como la digitalización, la descarbonización y los cambios demográficos, y aprovechar la amplia experiencia y la plataforma global de PIMCO, los inversores podrían no solo capear la tormenta actual, sino también prosperar en el cambiante panorama del segmento inmobiliario comercial. El camino por delante está plagado de incertidumbres, pero también alberga un gran potencial para aquellos que puedan hacer frente a la realidad y aprovechar el momento.
Autores
Avisos Legales
Todas las inversiones conllevan riesgos y pueden perder valor. Las inversiones en préstamos hipotecarios residenciales/comerciales y deuda inmobiliaria comercial están sujetas a riesgos que incluyen el prepago, la morosidad, la ejecución hipotecaria, riesgos de pérdida, riesgos de servicio de la deuda y evolución desfavorable de la normativa, cuyos riesgos pueden aumentar en el caso de préstamos morosos. El valor de los inmuebles y los portafolios que invierten en el sector inmobiliario puede fluctuar debido a pérdidas por siniestro o embargo, cambios en las condiciones económicas locales y generales, la oferta y la demanda, las tasas de interés, el impuesto predial, las restricciones normativas sobre alquileres, las leyes de zonificación y los gastos operativos. Las inversiones en valores respaldados por hipotecas y activos son instrumentos muy complejos que pueden ser sensibles a las variaciones de las tasas de interés y estar expuestos al riesgo de pago anticipado. Los productos estructurados, como las obligaciones de deuda colateralizada, también son instrumentos muy complejos que suelen implicar un alto grado de riesgo; el uso de estos instrumentos puede involucrar instrumentos derivados que podrían perder más que el importe principal invertido. El crédito privado implica una inversión en títulos no cotizados en bolsa que están sujetos al riesgo de iliquidez. Los portafolios que invierten en crédito privado pueden estar apalancados e incurrir en prácticas de inversión especulativas que aumentan el riesgo de pérdida de la inversión.
No se garantiza que las tendencias mencionadas persistan. Las declaraciones relativas a las tendencias de los mercados financieros se basan en las condiciones actuales del mercado, las cuales fluctúan. No existe ninguna garantía de que estas estrategias de inversión funcionen en todas las condiciones de mercado o sean adecuadas para todos los inversionistas, por lo que cada uno de ellos debe evaluar su capacidad para invertir a largo plazo, especialmente durante períodos bajistas del mercado.
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