¿Punto de inflexión? Temáticas del sector inmobiliario comercial en 2025
Ahora que los principales bancos centrales han empezado a bajar sus tasas de interés, ¿está llegando a su fin la prolongada y dolorosa recesión del sector de bienes raíces comerciales? Sí, al menos en algunos segmentos, según los inversionistas sénior de la plataforma de bienes raíces comerciales de PIMCO. Durante una reciente mesa redonda, subrayaron que la recuperación probablemente será lenta y desigual, y requerirá un enfoque estratégico en determinadas regiones y sectores, junto con una elección meditada entre invertir en deuda o en capital.
P: El mercado de bienes raíces comerciales ha estado en un punto muerto durante gran parte de 2024. Mirando hacia el futuro, ¿creen que 2025 marcará un punto de inflexión para este mercado?
John Murray (Managing Director, bienes raíces comerciales privados globales): Sí, parece que hay más interés por relanzar operaciones desde que la Reserva Federal (Fed) bajó las tasas en septiembre. Estamos viendo algunos indicios de recuperación, particularmente en transacciones clave en el sector multifamiliar, y los reembolsos en fondos abiertos core parecen estar disminuyendo.
No obstante, no anticipo una recuperación pronunciada en 2025, similar a la que se produjo tras la crisis financiera mundial. En aquel momento, el sector se vio respaldado por una gran cantidad de programas de la Fed, incluida la flexibilización cuantitativa (QE), lo que se tradujo en una drástica disminución de las tasas de capitalización.
Aunque el banco central estadounidense por fin ha empezado a bajar sus tasas de interés, no esperamos que las tasas a largo plazo regresen a los niveles de 2021. Por eso, las tasas de capitalización deberían seguir altas en comparación con 2021, y esto, junto con la creciente acumulación de vencimientos al que se enfrenta el sector de préstamos de bienes raíces comerciales, nos hace pensar que el proceso de descongelación será prolongado.
Russell Gannaway (Managing Director, crédito alternativo): Estoy de acuerdo en que el año que viene deberíamos ver un repunte de la actividad y una tendencia hacia la recuperación. Los mercados públicos ya indican que estamos más cerca de la recuperación de lo que sugieren los mercados privados. Por ejemplo, las valoraciones de las sociedades de inversión inmobiliarias (REITs) y los valores respaldados por hipotecas colateralizados (CMBS) se están acercando a los niveles de 2021. Aunque los mercados públicos podrían equivocarse, creo que los mercados privados se moverán en la misma dirección en 2025.
François Trausch (Managing Director, PIMCO Prime Real Estate): Los inversionistas deben tener en cuenta que en Europa, a diferencia de EE. UU., las tasas de interés fueron negativas o cercanas a cero desde 2009 hasta 2022, y la mayoría de los actores del mercado se acostumbraron a esto. Así que, aunque las tasas están bajando, es poco probable que alcancen niveles cercanos a los que vimos después de la crisis financiera global. Esto requiere un cambio significativo en la mentalidad: en nuestra opinión, los inversionistas no deben confiar en tasas bajas o tasas de capitalización decrecientes, sino centrarse en áreas de crecimiento donde los alquileres y los ingresos operativos netos aumentarán. Esta transición llevará tiempo.
Dicho esto, aunque no esperamos un crecimiento sustancial en toda Europa, podemos esperar razonablemente crecimiento en Asia, excluyendo China, lo que podría ayudar a que los mercados se recuperen más rápidamente.
P: ¿Han tocado fondo las valoraciones?
Gannaway: Las valoraciones están en el proceso de tocar fondo, si es que no lo han hecho ya. Diría que este es el caso en ciertas áreas.
Seray Incoglu (vicepresidenta ejecutiva, bienes raíces comerciales privados globales): Es probable que los edificios de clase A hayan tocado fondo y algunos se hayan vendido por debajo del costo de reemplazo. Sin embargo, las propiedades de Clase B y Clase C1 , particularmente en sectores como oficinas y ciencias biológicas, aún tienen margen para caer. Las tasas de morosidad y los incumplimientos de vencimiento están algo elevados, pero esto puede no reflejar completamente la magnitud de la crisis. Por ejemplo, las tasas de morosidad en las obligaciones de préstamos colateralizados (CLOs) por bienes raíces comerciales han aumentado al 7% desde menos del 1% antes de la pandemia. Los emisores de crédito inmobiliario comercial están recuperando los préstamos incumplidos al valor nominal, lo que probablemente esté ocultando algunos problemas subyacentes que todavía enfrenta el mercado.
Murray: Para cuantificar, creemos que los valores de liquidación han tocado fondo, habiendo caído entre un 20% y un 40% desde su punto máximo. Las transacciones recientes centradas en activos principales se realizaron con descuentos del 20% al 25% respecto a los niveles de 2021. Curiosamente, el Índice NCREIF Open End Diversified Core Equity sugiere que los valores de bienes raíces comerciales en EE. UU. solo han caído un 16%, por lo que probablemente nos queda algo más por recorrer, al menos en lo que respecta a índices formales como este.
Trausch: En la medida en que los inversionistas mantengan los activos y las ventas forzadas sean limitadas, estamos en el fondo, al menos según las compañías de valoración. Sin embargo, si vemos un aumento en las ventas forzadas, y hay razones para creer que eso podría ocurrir, las valoraciones podrían enfrentar más presión. Recuerden, las prácticas de "fingir y extender" que siguieron a la crisis financiera global podrían haberse justificado en ese momento porque las tasas bajaron rápidamente. Pero ahora, si las tasas caen más lentamente, se vuelve menos justificable para los prestamistas, especialmente los bancos, que se están volviendo más impacientes con los incumplimientos y su impacto en los cargos de capital.
P: ¿Qué factores creen que el mercado está subestimando o sobreestimando actualmente?
Trausch: Las tasas están bajando en Europa, pero por las razones equivocadas: en específico, las bajas perspectivas de crecimiento económico, particularmente en Alemania y Francia, aunque el crecimiento sigue siendo más fuerte en España e Italia. Además, el entusiasmo renovado del mercado por las propiedades de oficinas podría estar exagerado. Si bien los inversionistas institucionales mantendrán sus mejores propiedades, es importante recordar que las oficinas bien ubicadas y aquellas con usos alternativos representan solo un pequeño segmento del mercado. Los inquilinos se están volviendo más exigentes, favoreciendo activos de mayor calidad y más sostenibles. Esta tendencia presenta una oportunidad tanto para los propietarios como para los prestamistas de actualizar propiedades al estatus de core-plus. Pero también destaca un riesgo para las propiedades más débiles, que probablemente seguirán enfrentando una disminución en la ocupación con el tiempo
Gannaway: Estoy de acuerdo. No hay beneficio en ser el primero en esta fiesta. Recuerden que los centros comerciales de Clase B y C tardaron 10 años en hacer la transición a usos alternativos. Además, no creo que el mercado aprecie completamente cuán lenta y cuidadosamente la Fed reducirá las tasas.
Murray: Igualmente, creo que el mercado está sobreestimando la importancia de los recientes recortes de tasas en las valoraciones. Las tasas de interés más bajas a corto plazo son como un vendaje: reducen el sangrado, pero no necesariamente curan la herida, que son las tasas de capitalización más altas
Incoglu: El mercado también puede estar pasando por alto cómo las presiones regulatorias sobre el capital están impulsando una caída secular en los préstamos bancarios. A pesar de las señales recientes de mejora en las condiciones de los préstamos bancarios, el enfoque de los bancos ha sido y seguirá siendo en activos clave, manteniendo un apalancamiento más bajo, generando ingresos de productos como depósitos y tarifas de banca de inversión, y creando oportunidades para prestamistas alternativos
P: En nuestras Perspectivas del Sector Inmobiliario de julio de 2024, indicamos una preferencia por las inversiones en deuda frente a las de capital en el sector inmobiliario. ¿Se mantiene esa inclinación?
Murray: Sí, sigue siendo un momento atractivo para ser prestamista en todo el espectro de riesgo. Las tasas de interés siguen siendo altas, y las valoraciones de propiedades y los planes de negocios se han visto interrumpidos debido al débil panorama económico. En particular, estamos viendo muchas más oportunidades en el extremo superior del espectro de riesgo para capital de rescate y financiamiento de brechas.
Trausch: Anteriormente dijimos: "Sea amplio en deuda y estrecho en capital". Aunque esto sigue siendo cierto en general, creemos que el mercado ahora presenta un punto de entrada más atractivo para los inversionistas de capital a largo plazo que el que tenía hace seis meses, a medida que los valores de liquidación tocan fondo y las presiones de oferta disminuyen. Dicho esto, los inversionistas deben mantenerse disciplinados y ser muy selectivos
P: ¿Cuáles son sus opiniones más firmes sobre dónde y cómo invertir?
Gannaway: Sigo inclinándome hacia el sector residencial, que está respaldado por fuertes dinámicas de oferta/demanda a largo plazo. En EE. UU., anticipamos una escasez de viviendas en los próximos cinco años, lo que tendrá implicaciones claras para una demanda sostenida o creciente de estrategias de construcción para alquilar, así como para propiedades unifamiliares y multifamiliares existentes. Si bien todavía hay algunos desafíos de oferta a corto plazo, a largo plazo creemos que es el lugar adecuado para invertir, siendo el "Sun Belt" un gran ejemplo de esto.
Trausch: Debemos prestar atención al sector residencial pero, como dijo Russ, es esencial ser perspicaz e identificar los nichos de oportunidad adecuados. Otro de estos es la vivienda multifamiliar en Japón, donde la formación de hogares sigue aumentando en grandes ciudades como Tokio y Osaka, la morosidad de los inquilinos es rara y las condiciones de financiamiento son atractivas.
De manera más general, la vivienda para estudiantes ha mostrado un fuerte crecimiento en los alquileres, no solo en los mercados tradicionales de EE. UU., Reino Unido y Australia, sino también en Europa continental y algunas partes de Asia.
Murray: Los centros de datos siguen encabezando mi lista, especialmente en Europa. La demanda sigue creciendo a nivel global, pero creemos en la historia de convergencia en Europa, que está de cinco a siete años por detrás de EE. UU. en capacidad de centros de datos en relación con su población. La brecha se respalda en parte por las regulaciones de soberanía digital, que exigen que los países retengan datos, software y hardware críticos dentro de sus fronteras.
Incoglu: Sería negligente de mi parte no señalar los sectores en los que estamos actuando con mayor cautela. Durante y justo después de la pandemia de COVID-19, el sector de ciencias de la vida se volvió muy buscado tanto para inversión como para desarrollo Sin embargo, la absorción neta ha mostrado signos de desaceleración en los últimos trimestres debido a la nueva oferta y la menor demanda de inquilinos en varios mercados. Dicho esto, algunos operadores selectos en mercados específicos están bien posicionados para navegar y superar los desafíos actuales del mercado.
P: ¿Alguna reflexión final?
Incoglu: Este ciclo no se desarrollará como cualquier otro anterior. Esto por sí solo generará volatilidad y oportunidades de transacciones tácticas, especialmente en los mercados públicos. Como tal, los inversionistas deberían considerar cómo asignar sus recursos entre los cuatro cuadrantes: renta variable pública y privada, y deuda pública y privada.
Gannaway: Sigue habiendo una clara brecha entre los mercados públicos y privados que deberá cerrarse en una dirección u otra. La capacidad de evaluar con precisión el valor relativo (ya sea en los mercados públicos o privados, o para determinar dónde invertir en toda la estructura de capital) probablemente será el conjunto de habilidades que separe a los ganadores de los perdedores en 2025.
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Avisos Legales
Todas las inversiones conllevan riesgos y pueden perder valor. Las inversiones en préstamos hipotecarios residenciales/comerciales y deuda inmobiliaria comercial están sujetas a riesgos que incluyen la amortización anticipada, la morosidad, embargos, riesgos de pérdida, riesgos de servicio de la deuda y evolución desfavorable de la normativa, los cuales pueden aumentar en el caso de préstamos morosos. El valor de los inmuebles y los portafolios que invierten en bienes raíces puede fluctuar debido a: pérdidas por siniestros o expropiación, cambios en las condiciones económicas locales y generales, oferta y demanda, tasas de interés, tasas de impuestos sobre la propiedad, limitaciones regulatorias sobre los alquileres, leyes de zonificación y gastos operativos. Las inversiones en en valores respaldados por hipotecas y activos constituyen instrumentos altamente complejos que pueden ser sensibles a las variaciones de las tasas de interés y estar expuestos al riesgo de amortización anticipada. Las sociedades de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) están sujetas a riesgos como el bajo rendimiento del administrador, cambios adversos en las leyes tributarias o la falta de calificación para la transferencia de ingresos sin impuestos. Los productos estructurados, como las obligaciones garantizadas por deuda (CDO, por sus siglas en inglés), también son instrumentos muy complejos que suelen implicar un alto grado de riesgo; el uso de estos instrumentos puede involucrar instrumentos derivados que podrían perder una cantidad superior al importe principal invertido. Las obligaciones de préstamos con garantía prendaria (CLOs, por sus siglas en inglés) pueden implicar un alto grado de riesgo y están destinadas exclusivamente a la venta a inversionistas calificados. Cabe la posibilidad de que los inversionistas pierdan una parte o la totalidad de la inversión y puede haber períodos en los que no se reciban distribuciones de flujo de efectivo. Los CLOs están expuestos a riesgos como el de crédito, incumplimiento, liquidez, gestión, volatilidad, tasa de interés y riesgo crediticio. Las inversiones en activos reales , incluidos los centros de datos, están sujetas a diversos riesgos inherentes que pueden influir negativamente en el valor y los retornos (si los hubiera) de dichas inversiones como, por ejemplo, cambios en la situación económica general, las condiciones locales (como un exceso de oferta de espacio o una menor demanda de espacio), la calidad y la filosofía del equipo gestor, la competencia basada en las tarifas de alquiler, el atractivo y la ubicación de las propiedades, el estado de las propiedades, así como la situación financiera de los inquilinos, los compradores y los vendedores de propiedades. El crédito privado y el capital privado implican invertir en títulos que no cotizan en bolsa y que pueden estar sujetos al riesgo de iliquidez. Los portafolios que invierten en crédito privado pueden estar apalancados e incurrir en prácticas de inversión especulativas que aumentan el riesgo de pérdida de la inversión. La inversión en capital privado también está sujeta al riesgo de financiamiento o a la posibilidad de impago de los compromisos de capital, así como al riesgo de mercado. Una inversión en capital privado se considera especulativa e implica un alto riesgo de pérdida.
No se garantiza que las tendencias mencionadas persistan. Las declaraciones relativas a las tendencias de los mercados financieros se basan en las condiciones actuales del mercado, las cuales fluctúan. No existe ninguna garantía de que estas estrategias de inversión funcionen en todas las condiciones de mercado o sean adecuadas para todos los inversionistas, por lo que cada uno de ellos debe evaluar su capacidad para invertir a largo plazo, especialmente durante períodos bajistas del mercado.
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